Le viager

 

CHIFFRES CLÉS
 
POPULATION  Au 1er janvier 2010 è 64.7 millions d’habitants

• Nombre de retraités è en 2010 è 15.5 millions
• Soit presque 24 % de la population
• Soit ¼ de la population française !

 
En 2015 è 9.1% de la population aura + de 75 ans (potentiel de vendeurs en viager)
En 20 ans, le nombre de retraités a augmenté de plus de 1.7 millions soit une hausse de 45 %
 
Les retraités perçoivent leur retraite en moyenne pendant 21.5 ans (les femmes  26.5ans)
 
En 2010 :
Le montant moyen de retraite perçu par les femmes de 80/84 ans est 1135 € (> 85 ans 1186 €)
Le montant moyen de retraite perçu par les hommes de 80/84 ans est1586 € (> 85 ans 1658 €)
 
Ces retraites sont insuffisantes pour vivre décemment
Les seniors è des revenus plus faibles pour les + âgées, compensés par un patrimoine + élevé
 
Le vieillissement de la population française est inéluctable.
Il est inscrit dans la pyramide des âges
Les personnes qui atteindront + de 60 ans à l’horizon 2050 sont déjà toutes nées.
L’allongement de la durée de vie dans les années futures ne fait qu’accentuer son ampleur.
 
En matière de mortalité, l’hypothèse basse d’espérance de vie suppose un ralentissement des progrès de la médecine constatés au cours des 15 dernières années.
A l’opposé, l’hypothèse haute retient des gains plus élevés.
Ces résultats sont sensibles aux hypothèses retenues, mais aucun scénario ne remet en cause le vieillissement inéluctable de la population.
 
Le personnes âgées ont du « mal » a terminer leurs fins de mois.
Les enfants (lorsqu’il y en a /lorsqu’ils ne sont pas en conflit) ne peuvent les aider.
Vendre en viager devient une solution évidente, presque incontournable pour mieux vivre ou pour vivre tout simplement
Le viager occupé
Le viager occupé : le grand classique du viager
On parle de viager occupé lorsque la personne qui vend son bien en viager continue d'y habiter et ce jusqu'à sa mort. ??Le viager occupé est la formule de viager la plus courante puisqu'elle représente 98% des viagers contractés en France.
On peut se demander pourquoi c'est la plus courante alors que la demande des acheteurs est plutôt orientée sur le viager libre, qui leur permettrait d'habiter le bien immédiatement. Tout simplement parce que la formule la plus populaire chez les vendeurs est le viager occupé. En effet, le principe même et l'intérêt majeur du viager est de permettre d'avoir un revenu complémentaire tout en continuant d'habiter son bien. Dans ce cadre il est bien normal que les vendeurs choisissent majoritairement cette formule.
Intérêt du viager occupé pour l'acquéreur
Le viager occupé permet de réaliser une décote importante sur le prix du bien.
En effet, lors d'un achat en viager occupé, l’acheteur n’a pas la jouissance du bien pendant un certain nombre d'années.
Le fait que le vendeur puisse continuer à habiter l'appartement jusqu'à son décès est également pour lui un avantage.
 
De ce fait, le prix du bien va subir une décote dite "abattement d'occupation".
Il y a deux façons de la calculer :

• Soit on applique un taux forfaitaire du style - 50% à 70 ans et -40% à 80 ans.
• Soit on fait un calcul en fonction des prix des loyers du voisinage et on défalque le montant de location sur la durée théorique restant à vivre du vendeur.

 
Exemple :

• Vous vendez votre bien en viager occupé. Vous avez 67 ans et le bien vaut 5M€. Selon les tables statistiques, la moyenne de vie supplémentaire est de 20 ans.
• Le loyer moyen constaté de voisinage pour un bien similaire est de 8.000€/mois.
• La somme à défalquer sera donc de 8.000 € x 12 mois X 20 ans = 1,92M€.
• Soit une valeur décotée de 3,08 M€.

Cette méthode a l'avantage de la précision et de la sécurité. En effet, il existe des disparités de loyers et de rapports selon les régions.
2. Calcul de la rente
Si on retient l’hypothèse d’un bouquet de 2,75 M€, la rente mensuelle sera de :
3,08 M€ – 2,75 M€ = 330 k€ / 10,597 (coeff diviseur) = 31.140 €, soit 2.595 €/mois
 
 
Les conditions du contrat de viager occupé

• Avec le viager occupé, l'acquéreur devient propriétaire du bien le jour de la signature de l'acte authentique.

• Cela a pour conséquence qu'il sera débiteur de certaines charges tels que l'impôt foncier, la quote-part de l'assurance de son immeuble, de la quote-part du salaire du syndic, des travaux votés en assemblée des copropriétaires.

• La taxe d'habitation et les charges locatives restent à la charge du vendeur.

• L'acheteur peut s'il le désire revendre son bien quand il le veut. Il restera cependant responsable des arrérages (les loyers de la rente) dans ce sens où si le nouveau propriétaire ne paie pas la rente, il redeviendra propriétaire. Et pourra soit conserver le bien soit le revendre à nouveau. Ce qui sera bien sur une très bonne affaire si le second propriétaire avait payé la rente pendant une longue durée.

• Il est à noter que les arrérages ne peuvent être réclamés par le vendeur après une période de 5 ans.

• La rente viagère est également indexée sur la date anniversaire chaque année et cela est obligatoire. Il est utilisé assez classiquement l'indice Insee des prix à la consommation.

• Le vendeur a le droit d'usage et d'habitation du bien jusqu'à son décès. S'il désire ne plus habiter son bien, la rente sera alors majorée selon un barème dégressif car l'abattement du à l'occupation du bien n'aurait plus lieu d'être.

• La vente en viager pourra être annulée si dans les 20 jours qui suivent la signature du viager le vendeur meurt d'une maladie qu'il avait déjà au moment de l'acte.

 
Qui paie les frais de notaire dans le cas du viager occupé ?
Les frais de notaire, les droits d'enregistrement, les frais d'inscription hypothécaire sont payables par l'acheteur.
Les avantages fiscaux du viager occupé, pour le vendeur
Taux d'abattement fiscal de la rente du viager :

• En dessous de 69 ans : abattement de 60 %
• A partir de 69 ans : abattement de 70 %
• Abattement de 100% pour les rentes certaines (les rentes certaines sont des viagers dont le nombre d'années de paiement sont déterminées à l'avance lors de la signature du viager)

 
 

Age du vendeur	Coefficient Diviseur
60	12,702
61	12,412
62	12,117
63	11,818
64	11,516
65	11,212
66	10,905
67	10,597
68	10,287
69	9,977
70	9,667
71	9,358
72	9,051
73	8,745
74	8,442
75	8,143
76	7,848
77	7,558
78	7,273
79	6,995
80	6,723
81	6,458
82	6,201
83	5,952
84	5,711
85	5,480
86	5,257
87	5,044
88	4,840
89	4,646
90	4,461
91	4,286
92	4,120
93	3,963
94	3,814
95	3,675

 
 
Le viager libre
Viager libre : pour ceux qui souhaitent acquérir une résidence principale ou faire un investissement locatif !
 
Le viager libre est, au même titre que le viager occupé, un type de viager immobilier. Il est moins répandu que le viager occupé mais peut être tout aussi intéressant.
 
Principes du viager libre
 
Lors d'un achat en viager libre, le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier, dès la signature de l'acte de vente. Le bien est alors libre de toute occupation et de réservation de jouissance.
 
À ce titre, l'acheteur peut choisir d'acheter le bien immobilier à titre de résidence principale, ou choisir de le louer.
 
Le viager libre est moins proposé que le viager occupé, car la plupart du temps les vendeurs souhaitent continuer à occuper leur logement.
 
Il est donc surtout proposé pour des biens immobiliers qui ne servent pas de résidence principale au vendeur telle que des studios et appartements secondaires.
 
L'acheteur a la possibilité de payer une partie à l'achat, le bouquet, et le solde en rente viagère, tout comme pour un viager occupé.
 
Avantages de ce viager immobilier
Le viager libre peut être un bon choix de transaction immobilière et présente des avantages tant pour le vendeur que pour l'acheteur.
 
Pour le vendeur
Même si peu de vendeurs proposent leur bien immobilier en viager libre, celui-ci est intéressant pour eux puisqu'ils bénéficient d'un prix de vente largement supérieur à celui d'un viager occupé. Le prix de vente d'un bien en viager libre est en effet de l'ordre de 25 à 50% plus cher que pour un viager occupé, selon l'âge du vendeur.
 
Le calcul de la rente viagère est simplifié, puisqu'elle correspond à la totalité du prix de vente, converti en rente. La rente est donc elle aussi plus élevée qu'avec un viager occupé.
 
Le vendeur bénéficie d'un revenu régulier tout en ayant moins d'inconvénients qu'avec une location. De plus, il ne paye plus aucune charge ni les taxes telles que la taxe foncière ou la taxe d'habitation.
 
Cette solution sera donc très intéressante pour toutes les personnes âgées qui ne résident pas ou plus dans le bien immobilier qu'ils souhaitent vendre en viager.
 
Pour l'acheteur
Le viager libre est intéressant pour l'acheteur dans le cadre d'une résidence principale :

• notamment si celui-ci ne peut pas bénéficier d'un crédit immobilier intéressant,
• mais aussi s'il souhaite faire un investissement locatif.

En effet, de cette façon, il bénéficie de la jouissance totale du bien immobilier.
 
Le prix de vente est fixé sur le prix du marché immobilier ; si celui-ci est favorable, l'acheteur pourra donc réaliser une transaction intéressante.
 
Inconvénients du viager libre
Avant de vendre ou acheter un bien immobilier en viager libre, il est important de prendre connaissance des inconvénients qu'il présente.
 
Pour les vendeurs
Le vendeur perd la jouissance de son bien immobilier dès la signature de l'acte de vente, il ne peut donc plus y habiter.
 
Pour les acheteurs
L'acheteur du bien immobilier en viager libre est redevable de toutes les taxes, charges et travaux éventuels.